翟廸強先生现任順豐房託資產管理有限公司行政總裁兼執行董事，亦為公司投資委員會成員及負責人員之一以及為順豐房託所有附屬公司的董事。翟先生早年曾任職投資銀行，後投身於房地產行業，供職於盈大、領展等地產公司，在房地產及金融行業擁有豐富經驗。

在宏觀不確定性的影響下，市場對穩健派息型資產的興趣快速提升，紅利策略更是得到資產管理人的廣泛認可。作為穩健投資的典型資產，房地產信託基金（REITs）方興未艾，亞太REITs市場更是伺機勃發。尤其是在數碼化和電商行業快速發展的加持下，中國物流REITs愈發受到行業及投資者的關注。

近日，富途安逸專訪了順豐房託執行董事兼行政總裁翟廸強，圍繞REITs財務風控、物流REITs業務模式以及REITs互聯互通等話題進行深入探討，本文提煉了對談中的核心觀點與大家分享。

「逸會廳」是富途企業及機構服務品牌富途安逸發起的深度訪談類欄目，希望通過對話新經濟企業創業者、一二級市場專業投資者，探究不同視角對同一細分領域的發展現狀及未來前景的多維解讀。

保持100%派息，全球利率高企下的REITs應對之道

富途安逸：順豐房託上市後便遭遇了全球匯率高企的市場環境，這兩年高利率對公司業務帶來了哪些影響？

翟廸強：房地產信託基金（REITs）作為一種可以為投資者提供穩定分紅的資產，要求管理層要在租金收入和支出方面保持良好的控制。過去十幾年，美元利率處於歷史低點，新進入REITs行業的投資者可能已經習慣了低利率環境，然而，利率在短短的2年間急遽上升，這對於依賴銀行貸款的REITs而言存在非常大的風險管理挑戰。

為此，基金管理人需要從宏觀角度密切關注市場變化，提前做好風險管理，比如控制貸款槓桿，使用銀行工具進行對衝等。以順豐房託為例，我們在一年半前就持續開展利率對衝工作，將貸款利率固定在一個比較可控的區間，盡量減低利率快速變化對公司的負面影響。

富途安逸：我們也留意到公司採用掉期合約的形式管理匯率風險，在您看來，利率波動會如何影響 REITs 運營?REITs 應如何應對財務管理風險?

翟廸強：利率波動最直接的影響就是提升公司的貸款成本，尤其是那些進行浮動利率貸款的REITs。香港公司通常以港幣或美元進行貸款，貸款利率則會跟隨香港銀行同業拆息(HIBOR)變動，因此，當利率短時間內劇烈波動，會使REITs的成本跟隨變化，財務管理風險加大。

從這個角度來看，REITs管理財務風險可從其貸款組合入手，比如通過利率掉期合同(Interest Rate Swaps, IRS)將浮動利率轉換為固定利率，從而降低利率波動的風險。不過，基金管理人在決定使用掉期合約時，必須綜合評估市場環境及未來利率走勢，從而配置浮動利率和固定利率在貸款組合中的比例。相比過去10年的低息環境，現在的利率水平確實給行業帶來了比較大的壓力，但若從更長的時間框架（20-30年）來看，目前4%至5%的利率其實屬於正常水平。

從順豐房託角度來看，由於物流REITs租金收入比較穩定，所以進行利率對冲相對其他行業而言也更為簡單。

富途安逸：我們有了解到，儘管今年利率高企，順豐房託上市至今依舊保持着 100%的派息率，公司是出於什麼考慮做出這樣的決定?

翟廸強：REITs收入結構比較簡單，主要來自於租戶的收入，所以公司要跟租戶保持良好關係，確保租金收入保持穩定；收入之外，還要控制好經營成本，特別是與貸款相關的利息支出。幸運的是，順豐房託上市以來在這兩方面都做得還不錯，尤其是在利率對衝工作上取得了非常好的成效，將近兩年利率上漲對業務的負面影響降至最低。因此，當收入保持穩定且支出較為可控的前提下，公司理所當然願意向投資者派息。

牢控項目及租戶質素，破局集中風險隱患

富途安逸：我們有留意到，順豐集團是順豐房託非常重要的合作夥伴，房地產租用和收入貢獻均達到了 70%左右，您如何看待如此高的佔比?除了物流倉儲，未來雙方是否還會在其他領域探討合作的可能性? 

翟廸強：投資人在順豐房託上市時也提出過類似的問題，公司收入主要從順豐而來，會不會存在集中風險？在我看來，租戶是物流REITs的核心，雖然順豐貢獻的收入佔比非常高，但是它在行業處於領先地位，擁有非常好的經營能力和商業模式。因此，從物業投資角度來看，租戶的質量是我們主要考慮的因素，未來我們繼續融資收購更多的項目降低對單一項目收入的依賴，從而更好地管理集中風險。

順豐房託成立的初衷是作為順豐集團的融資平台，助力集團將物流地產投資轉化為資本回流以進行其他投資；此外，順豐集團目前擁有60多個地產項目，接近1000萬平方千米，具備非常大的投資變現潛力，兩相結合來看，我們未來的投資方向也是主要去收購順豐集團的項目。

順豐房託並不會因為順豐的角色就無論什麼項目都合作，有非常強的自主性。我們的投資聚焦於已落成投產的項目，並對租金收入和出租率設置一定門檻；而在租戶考量方面，我們希望租戶是處於行業前列的企業，有較強的抗風險能力，這對公司和投資者而言也是一種保障。

富途安逸：順豐房託是如何長期維持高達 98%的出租率?公司在房地產和場地的資產運營效率上有什麼獨特之道? 

翟廸強：物流REITs和其他商業地產有一個很大的差別，租戶數量較少。從風險管理的角度來看，其他商業地產的租戶數量可能會去到三位數，但大多數物流地產的租戶在個位數左右，倘若租戶到期不續約，對於物流REITs收入的影響是非常大的。

由於順豐集團是我們主要的租戶，一定程度上幫我們緩解了大部分收入的續約風險，此外，我們則通過租賃管理和租戶關係維護確保續約和收入的穩定性，比如提前一年與租戶進行續約溝通，以確保租金收入的穩定性，會根據不同租戶的需求靈活調整場地佈置等，事實證明，這些做法取得了良好的成效。

富途安逸：目前公司大部分營收來自於大灣區，長沙項目初步成功後，未來是否會加大內地資產的投資?哪些區域會率先被考慮?

翟廸強：長沙項目的初步成功使得公司在中國內地的業務更多元化，也讓公司在內地進行其他資產的投資提起更大的興趣。不過，從目前的營收結構和競爭潛力來看，大灣區的物流地產已經具備非常成熟，無論是出租率還是租金增長的表現有優於其他區域，且具備一定的市場認可度，短期內華南依舊是公司投資的重點區域。

產業及資本市場長期向好，物流REITs增長潛力大

富途安逸：弱復甦是 2023 年大多數行業的主旋律，您認為物流行業業務是否被有效激活? 物流地產的業務有哪些變化？

翟廸強：隨著電商活動的增長和疫情後購物習慣的改變，網上購物比例顯著增加，尤其在中國內地，網上消費已占零售總額約25%。另據郵政局數據顯示，包裹數量亦逐年增長，側面反映出快遞業務量持續增加，這也意味著物流倉庫的需求增大，物流REITs處於穩步發展階段。

不過，我也有留意到有行業報告指出，近年來物流地產供應量增加，華北（除北京）和華東地區面臨一定的出租率和租金增長的壓力，華南大灣區由於土地供應原本就有限，壓力相對較小。在我看來，目前的物流REITs供應壓力將會在未來一年內達到頂峰，隨著電商和同城配送等行業持續增長，預期將會很快消化完新增供應壓力，物流REITs也將迎來新的增長空間。

富途安逸：物流行业是贵司收入的重要来源，您认为未来物流地產行业的增长机会会在哪里? 

翟廸強：隨著電商行業的快速發展，物流倉儲的需求和使用方式發生了很大的變化——過去，物流倉庫主要被大型企業用於存儲產品和原材料；如今，隨著快遞公司成為物流地產的主要租戶，對場地條件、存儲設備、交通條件以及工作環境都提出了新的要求。

從未來增長机会來看，首先，是冷鏈倉儲的能力。在線購物成為常態化，生鮮食品和藥品配送的需求日益增長，冷藏倉儲在兩大品類存儲配送的重要性愈發凸顯，一方面會持續推動物流REITs要加緊完善冷鏈配送能力，另一方面也將會給物業帶來新的商業增長機遇；其次，是綜合物流服務的能力。物流REITs不再僅僅是倉庫管理員的角色，隨著大型企業產品和需求演變，物流REITs需要為企業提供物流解決方案，如供應鏈管理、智能化倉儲空間等，幫助他們優化配送流程，提高效率。

富途安逸：作為第一家香港上市的物流 REITs，有什麼經驗可以和大家分享嗎? 

翟廸強：以順豐房託上市為例，我們在上市前與投資銀行一起研究亞洲市場物流REITs的特點，以此了解REITs投資者的關注重點和投資偏好，並採取針對性措施，最終公司上市後取得了非常理想的定價。

首先，降低投資者對於REITs的認知門檻。相較於股票和債券投資，REITs的普及度並不高，投資者對REITs的業務模式和回報也不太了解，為此，我們在上市時挑選了青衣和大灣區的明星項目作為重點宣傳，簡化投資者的理解，吸引他們的投資興趣。

其次，借助品牌效應，并以效益進行刺激。我們還借助了順豐集團的品牌效應，讓投資者對公司有更清晰的認知，提升他們對順豐房託的信任度。得益於順豐提供的龐大業務量，也讓公司能夠實現穩定的租金收入，側面印證公司的長期持續運營能力，增強投資者對公司的信心。

富途安逸：如何看待REITs納入互聯互通？

翟廸強：過去一年，國內公募REITs快速增長，不同類別的商業地產公司陸陸續續拿到上市地位，反映出投資人對於REITs的認識正在加深，對於市場的發展是非常好的。此外，REITs纳入互联互通机制後，可以為香港和內地的投資者提供更多投資於提供穩定派息和分紅企業的機會，從這個角度來看，任何能增加香港資產流通量的安排，對於市場和投資者都是好的。

我們過往在和投資者的溝通中發現，香港投資者對REITs的投資相對較小，更傾向於投資大盤或者IT公司；內地投資者則對能夠持續分紅的公司也不太感興趣，導致REITs長期得不到市場的關注。但從專業投資組合的角度出發，投資組合中不應該僅關注高增長的企業，這樣容易帶來集中性風險，需要通過分散投資多元資產達到風險管理的目標。

倘若REITs真的被納入互聯互通，投資者將有更多的機會接觸和了解REITs的優勢，進而推動市場對REITs的關注。此外，作為香港唯一一家專注物流地產的REITs，順豐房託能夠給投資者提供不同於商業地產和辦公樓的投資選擇，進一步完善投資組合，分散風險。

關於順豐房託

順豐房地產投資信託基金(「順豐房託」)是於2021年5月17日在香港聯合交易所有限公司(「香港聯交所」)主板上市的首個以物流物業為主的房地產投資信託基金(「房託」)。 順豐房託是獲香港證券及期貨事務監察委員會(「證監會」) 認可的集體投資計劃，及由德意志信託(香港)有限公司以順豐房託受託人(「受託人」)的身份與順豐房託資產管理有限公司以順豐房託管理人(「房託管理人」)的身份於2021年4月29日訂立信託契約(「信託契約」)所組成。

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